一个“失败”的养老社区,何以成为中国养老项目的楷模?(深度)

李志敏 · 发表于 2020-5-20 09:39:53

来源：搜狐网

随园嘉树。图源：中房建筑

这个“失败的”养老社区，就是万科的随园嘉树。

先了解一下这个养老社区的基本情况：

一个“失败”的养老社区

2013年，被认为是中国养老财产“元年”。

这一年，正值中国养老财产元年，初步形成了“保险系”、“央企系”、“房企系”三足鼎立格局，业界预计的投资额度跨越千亿元。

这一年的5月，随园嘉树产品首度面试，迅速获得市场认可，同时引发了行业高度关注。2014年12月24日，随园嘉树公寓部分一期正式交付，三个月后的2015年3月31日，作为万科试点养老财产的首发站，随园嘉树老年公寓实现真实入住106户。随园嘉树内的120张床位的随园护理院，开业1年即实现100%入住率。这种入住速度在目前的中国养老地产界可谓是树立起了新的标杆。

随园嘉树鸟瞰图。图源：中房建筑

随园嘉树何以成为“楷模”

随园嘉树究竟是什么样子？为何能成为“楷模”？

对于一个养老社区来说，能够成为楷模，无非从三个方面来对比：硬件、服务、运营方式。接下来，我们逐项解析。

（一）坚实的硬件根柢

1、自然环境：绿地广泛，树木广植，再加上背靠山脉的地势起伏，随园嘉树的风景怡人，街道整洁，让人有种进入旅游度假村的错觉。

2、选址便当：距离杭州市中心16公里，处于G104、杭宁、沪杭高速附近。从市中心（以“西湖风景区”为参照）驾车一小时，或者改地铁换公交，时间则为一个半小时。（时间以百度地图为准）

3、文化生活：在这里，住宅、教育、医疗、养老、文化休闲相得益彰。其中有5000亩原生态山林、良渚博物馆、美丽洲堂，还有着自己的《村民公约》，高晓松的杂书馆坐落在良渚文化艺术中心（“大屋顶”），这里被称为良渚文化村必打卡的处所，也是建筑巨匠安藤忠雄在杭州设计的第一个也是唯一一个建筑作品。

4、内部配套：护理院、保健室、图书室、舞蹈室、台球室、理发厅、放映厅等等，应有尽有。随园嘉树项目中央的“金十字”养生休闲区，面积达4500㎡，包含景观餐厅、阳光阅览室、多功能厅、健身房、棋牌室、咖啡吧、老年大学等，更有老年大学“随园书院”重拾年少之梦，是一个专为长者营造的养老配套集群。

随园嘉树规划。图源：中房建筑

7、兴趣俱乐部：缝纫社、桥牌俱乐部、二胡俱乐部、葫芦丝俱乐部二十余个，皆为老人们和随园嘉树管理团队共同成立。

8、适老化设计：从进入随园嘉树开始，对于老年人生活起居的照护便开始了，全区主要道路坡度基本控制在5%以内，配合通达全区的风雨廊系统设计，既解决了山地建筑的无障碍问题，又给老年人提供了下雨天出行的便当，使老年人轻松达到各个单位。

随园嘉树风雨廊系统

单位信报箱结合风雨连廊度身设计，其高度更适合老年人使用，进入公寓单位，会客厅的设置方便老年人休息等待和邻里交流，稍事休息之后，即可乘无障碍电梯达到各个楼层，入户置物搁板和超宽玄关的设置更适合老年人入户整理的需要。

老年公寓入户庭院

入户玄关

作为老年人日常生活的住所，公寓套内设计自然是适老设计的重点，而无障碍设计自然是重中之重。除常规的通道宽度、轮椅回转，平安扶手等，随园还通过使用条形地漏使阳台、卫生间、淋浴间全平无高差。

为配合轮椅使用者的生活习惯，厨房使用了橱柜下拉篮和转角拉篮进行更高效方便的台面下收纳，阳台栏杆位置的晾衣架使老年人无需站立即可使用，直饮水的接入避免了老年人烧水带来的未便和平安隐患。

无高差卫生间

为了服务对热环境更敏感的老年人，随园进行了更舒适的热环境设计。通过天井和敞开外廊的设计，使中间套也有较好的通风效果；而大间距、大面宽阳台、阳台玻璃栏板的设计能使阳光更多的进入室内，采光效果更加优秀。夏天，中央空调的新风系统有效改善空气质量；冬季，地暖系统广泛房间每个角落，比空调风暖更加舒适，另外还特别增加了卫生间暖气片和书桌下的暖足机，进一步提高房间的舒适度。

卫生间暖气片

暖足机

另外针对分歧生活习惯的老年夫妇，设计了分歧的产品，对于习惯合居分房的老年夫妇，设计了一种小三房的房型，除提供老年夫妇各自的卧室外，还给有书法或音乐快乐喜爱等要求的老年人提供了一间小书房。而对于同房分歧床的老年夫妇，我们还设计了双床卧室，减少老年人间的相互干扰。

在其他细节上，如厨房高亮度操作灯、大按键智能德律风、小夜灯等均能更好地为老年人服务，另外，紧急呼叫装置和不活动通知为老年人的平安增加了保障。

大按键智能德律风

紧急呼救警报

（二）深厚的服务里子

随园嘉树有万科物业公司自营，主要针对健康长者，除从产品设计与硬件上打造成适老产品外，更加注重服务配套，为长者提供“六心”级、“24小时管家”等服务。

随园嘉树服务体系立足联合国五大照护原则：自力、介入、照顾、自我充分、尊严，从长者的身、心、灵全方位需求解缆，提供包含健康管理、智慧小区、舒适生活、尊荣享受四大服务体系。

随园嘉树以自理型老人为主，每个月会通过生日会、同学会、迎新会，以及业主自发组织的俱乐部等活动，帮忙老人维系与家人的亲情纽带，同时重新建立起一种和谐的邻里关系。构建一种“亲仁安享”的养老服务体系。，而以术后看护为主的颐养中心和康复中心则将与台湾专业医疗机构合作，提供更为专业的医疗服务。

（三）有效的运营法子

由于随园嘉树的土地属性是旅游用地，产权只有40年（2003年-2043年），经过几年的前期建设，直到2013年5月推出，仅剩30年的产权。项目运营采纳租售结合的方式。

1、使用权销售模式

出售30年使用权，无产权证，无法分割小产权，只能签使用权转让合同，土地期满后房子归客户，房屋可以转让。户型75~110㎡，开盘售价14000元/㎡，再按月收取2500~3500元不等的服务费。

“随园嘉树”一期的目标客户群主要针对有自理能力的健康老人，在长时间蓄客的基础下，开盘两个月两次推盘（先后推出200套）；仅老年人的口碑营销就支撑项目推量的去化；项目开盘售价14000元/㎡，一个月后提价至15000元/㎡。

项目核心客户来源于杭州市区，占到整体客户的80%左右；剩余客户主要来源于长三角地区，以上海、宁波、温州等地的客户居多。

值得借鉴的成功经验

经验三：像“大管家”王熙凤一样控制本钱。

我料想，随园嘉树的操盘者一定像是王熙凤那样的厉害角色，能够把本钱控制做到像呼吸一样自然。极致的本钱控制，这是随园嘉树给我的又一个重要启示。

经验四：服务是检验养老地产的唯一标准。

养老地产和酒店运营有异曲同工之妙，运营和服务是两者共同的灵魂。如果一家星级酒店建筑冠冕堂皇，服务让人骂娘，这样的酒店是不成能有生命力的。

写在最后

在商业模式的实践过程中，杭州万科已经探索出可复制的随园嘉树1.0模式，即在距离城市中心一定距离内，具有基础医疗和生活配套，辐射相当规模的人口，使用非住宅用地指标，严格控制规模、产品适配及开发本钱的条件下，开发养老社区产品。而在具体项目规划、户型定位、配套空间设计等维度，杭州万科养老团队已制定了相应标准。同时，配合后端已经日渐成熟的服务团队和服务体系来撬动并实现养老资产的收益，且养老服务自己又可实现盈利，这是适合地产商转型的最佳切入点。

重要通知：处所政府、开发商、运营商、投资公司、田园康养文旅开发及相关财产链等企业单位

video: https://mp.weixin.qq.com/mp/readtemplate?t=pages/video_player_tmpl&action=mpvideo&auto=0&vid=wxv_784673977829670913

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