地图式浏览要早抛弃,沉浸式体验才是未来!文旅项目转型的几个策略 ‖ 小布分享
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导语：
消费、模式和旅游转型使得文旅的投资和运营呈现主题化、财产化和度假化的趋势，从而使得从买产品到买时间，从过去的地图式游览转变成主题表演系游览，观看表演、体验沉浸式项目成为主题。
文 / 文旅早参（ruiyin-yiju）
一
文旅项目运营转变的起因
消费、模式和旅游转型使得文旅的投资和运营呈现主题化、财产化和度假化的趋势，从而使得从买产品到买时间，从过去的地图式游览转变成主题表演系游览，观看表演、体验沉浸式项目成为主题。
这也是使得文旅项目从旅游服务到休闲度假服务的转变，从场景消费参加景下的时间消费。文旅项目从单一的旅游酿成了旅游+和+旅游，娱乐、酒店、餐饮、流量等都成为旅游财产的鸿沟和融合。
消费重构：消费产品化到主题体验化；模式重构：从景区经济到财产经济的转变；旅游转型：景区的度假化、度假区的景区化。
二 文旅项目的三大问题
问题一：大市场环境下的资本对行业的限制
国内融资本钱高，使得运营项目的利润很难完成资本的兑现，即利率>利润率；文旅项目的投资巨大，运营利润不高使得资产价值很难短时间兑现，即投资>资产。因此在投资时候更需要谨慎对待、定位准确、运营前置和设计工程的精细化。
好的定位能够降低投资风险，好的设计能够发生产品价值降低建造本钱，好的运营能够提高资产价值，三者缺一不成。
问题二：盲目开发下的重建设内容，轻运营思维
过度的产品化：盲目的增加旅游产品，不考虑旅游项目运营的可能，希望所有的内容都去建设和显现，只能致使投资大、运营难；
缺乏运营思维：靠运营发生价值的项目，必须前期植入运营思维，不克不及只是产品思维和投资思维，那样只能致使投入大，产出低。同时要考虑现有人群的消费特点和能力，不克不及想固然。
专业思维严重：作为行业内的服务企业和投资人，很多的产品设置都是自己的角度，不是游客的角度，没有在游客的视角下思考旅游产品设置。好比演艺项目的大量投资，没有考虑演艺项目成功的背后逻辑。
项目投资和建设中都要结合产品和运营思维，文旅不只是创意，更多的是延续。
问题三：定位及开发中过程中生意逻辑不清
很多项目只是关注商业逻辑，不关注生意逻辑，不关注成功项目背后的生意逻辑。好比拈花湾的成功灵山大佛已有的300万游客量的支持，新天地成功背后上海文化和时尚的支撑；南京老门东失败背后的生意逻辑不清。
项目成功借鉴时候要考虑其深条理的原因，不克不及只是看到概况的成功要素，否则投资又是盲目的。
三 文旅操盘的五大策略
策略一：规模控制、文商旅融合、中小项目的集合效率
可期游客量要支持项目规模体量、文化、商业、旅游业态的混合搭配可以实现平衡，中小项目的物业的集合，能够提高运营效率降低运营本钱。
可期游客量要支持项目规模体量、文化、商业、旅游业态的混合搭配可以实现平衡，中小项目的物业的集合，能够提高运营效率降低运营本钱。
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策略二：四大经济是文旅项目贯穿全程的要素
—— IP经济：通过聚焦主题，提炼打造具有项目怪异标签的IP，并形成体系化的产品业态阵营，集合成势，未来形成“项目与景区”双核驱动、融合互补的格局。
—— 夜经济：必须给到游客住一晚的理由，让游客住下来，因此夜经济包含灯光秀、演艺、酒吧、主题酒店等业态、产品的打造也将是未来内容策划的关键。
—— 体验经济：消费升级、度假经济的时代，谁能占有消费者更多的时间，谁就占据竞争的优势，通过植入更多主题化、特色化、体验性的内容、场景，延长游客的停留时间。
—— 流量经济：商业体系吸引人，节庆体系、活动体系聚人，通过景区联动及全域旅游串连、开拓商旅及研学体系，为项目源源不竭的注入客流，实现“淡季不淡，旺季更旺”的运营。
策略三：文旅项目消费的时间运营，3*30小时是文旅项目运营的关键
在各地纷纷结构文旅项目的竞争环境下，基于分歧人群旅游消费的时间逻辑，无缝衔接游客的时间空白点，打造满足多样需求的复合型度假目的地，是文旅项目另辟蹊径，成功突围的要素。
旅居度假的时间消费核心：度假时间长短影响住宿产品选择
运营规律：依照旅居时间长度依次形成日居、周居、月居、年居、长居等度假类型，从而对应分歧比例、分歧功能、分歧形态的旅居配套，增进分歧种类的度假物业消费。如酒店、度假村、民宿、酒店式公寓、产权酒店、旅游地产。
策略四：多元复合化的旅游产品设计是盈利的关键
旅游的度假化趋势带来了旅游的多元化产品组合，包含商业、居住、酒店、门票等综合收益，目前民宿收益甚至占到景区收益的60-70%，可见非传统盈利方式的转变和增长点。
多元复合型盈利模式：四大核心盈利来源• 项目合作收入：通过个别项目导入合作商的开发运营模式获取约定收益• 门票收入• 住宿设施收入：酒店民宿客栈等住宿设施收入• 地产/产权销售收入：包含度假地产\产权酒店\商业等
策略五：旅游的财产化闭环搭建是延续发展需要
旅游财产化是文旅项目综合收益和企业发展的前提，复星旅文通过收并购、打造财产闭环，从而获得旅游项目开发的综合化，企业的估值的进一步增加。
文旅运营是一个大课题，一个需要的是运营思维，一个需要的是运营踏踏实实落地。
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备注：本文来源文旅早参（ruiyin-yiju），如有版权问题请与我们联系，我们将第一时间措置。
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