执着等待等wc 发表于 2020-11-11 09:25:21

企业拿地,如何与政府打交道?


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   2019年第三届农文旅.田园综合体与特色小镇顶层设计与运营实操高端总裁峰会2019年6月2-4日在成都举办—活动请见文章结尾

文章来源:土流网

与一般的经营性用地招拍挂分歧,财产地产拿地,核心是要政府颔首同意。所以,学会如何与政府打交道,对于企业缩短谈判周期,提升合作概率至关重要。

正文:



和政府打交道不是写结业论文,最重要的一点,就是把政府感兴趣的工具,用最精炼的语言表述出来。而不是递上一本砖头一样厚的述说,打开几百页的ppt,然后口沫横飞地讲上好几个小时......

这里政府感兴趣的点,就包含三个方面。

一、你是谁?

拿田主体是谁,是政府首要关心的问题,直接决定了你有没有资格拿地。一般而言,政府会从企业的主体规模、是否有操作经验、能否引入财产资源,以及工程建设管理能力、资金募集能力、运营管理能力等方面解缆,对企业进行综合评估。

其中,政府最关心的就是企业能否引入财产资源、是否具有运营能力,这也是中兴通讯、科大讯飞、小米集团等一众科技公司更容易拿地的原因。因此,在介绍中,企业一定要着重体现自己的财产运营能力。这方面亏弱的,还需借助外部力量,与相关行业龙头企业等结成联合体,弥补财产运营的短板。好比万科与中兴、FF与恒大等合作共同开拓财产地产项目。

二、你想做什么?

你想做什么?我来猜一猜。首先,砍价是必须的,零地价最好;再配一些人(zhu)才(zhai)用房,比例越大越好,而且一定要能卖;然后商办部分自持比例尽可能少,最好除自己用的,其他全能卖;另外,政策要好,至少在同区域内是最好的....

有这个想法没错,但谈判是需要筹马的。既然我们是从政府手里拿地,所以我们就要先想政府之所想,站在政府的角度考虑这个问题。

政府需要什么?首先,处所政府的领导需要政绩。上面领导想做什么?近期的政府文件有哪些要求?第二,你这个项目能给本地带来多少税收?拉动多少财产?带动多少就业?引进多少人才?给本地带来多大的影响力?第三,你这个项目有没有风险?你以前有没有拿地骗补的劣迹?各项生产手续是否齐全?环保是否达标?最后,企业不克不及逼政府犯原则性毛病,好比上级政府明令禁止住宅用地与财产项目用地捆绑,那就肯定是不克不及做的,与其和政府纠结这个,不如早点在其他条件上找补。

三、你想怎么做?

一份具有立异性、前瞻性、可操作性的开发方案自然是政府关注的重点,这要求企业必须要对政府的需求有非常清晰的了解,是关注财产转型,还是关注财产立异?是关注怎样融入区域经济,还是关注怎样形成影响力?在此基础上拿出符合城市战略方向、符合多方利益的方案,才会获得政府的认同。

一个财产地产开发项目的开发方案应对总体定位、财产体系、空间结构、引擎项目、开发分期、投资计划、营销推广、招商方案、运营方案、组织架构等方面的内容进行系统性的放置。为增加开发方案的亮点与吸引力,在编制开发方案时应充分融入“产城融合”、“产融结合”、“三生融合”、“招培一体”、“众包招商”、“立异驱动”等先进发展理念。许多企业聘请大牌规划策划机构编制开发方案,其实就是利用外脑的智慧,以缩短谈判周期,提升谈判效率。



政府关心的事情谈妥,接下来就轮到政府出工具了。

一般而言,政府这边可以出两个工具。

一、土地

能出多少地?出哪块地?价格是多少?财产和住宅的配比是多少?这些在一定范围内是可以协商的。至于具体能谈成什么样,一个是看政府对你有多大兴趣,另外就是要通过调剂合作模式来为双方的利益找一个平衡点。

二、政策

政策包含本地政府或园区管委会针对某个行业的扶持政策,好比税收减免、地价减免、投资引导基金、科技信贷、上市奖励、贴息贷款、快速审批等等;还有政府针对企业引才的奖励,好比新增立异载体的科研经费津贴、自主培育项目的资金津贴、引进高条理人才的引才奖励和薪酬津贴等等,以对企业员工的购租房津贴、生活津贴等等。固然,这些需要你找到本地相关的财产政策,对号入座。

固然,如果你的投资项目比较重大,可以和政府一事一议,可以围绕着税收返还、资金津贴、注册资金返还等去谈,政府会给出相应的许诺。如果是特别重大的项目,还可以请专业人士去谈,他们说不定可以帮你谈出许多意想不到的条件。



固然,和政府打交道也有风险,最常遇到的就是政府换届,新官不睬旧账。

这个新官不睬旧账有两说,一种是有些政府官员为了博取政绩,无论合不合规,都先承诺了再说;固然也有些是不懂相关法规,胡乱承诺,后来发现根本执行不了。

最常见的违规许诺就是零地价(零地价是指除支付农民的土地转让金和上缴省级财务的税金外,本级财务不再多收一分钱)、甚至裸地价(支付农民的土地转让金也免了)。

新官接手后,对前任的态度本就不会太友好,究竟结果项目做好了功劳是前任的,做欠好责任是现任的;接下来,新官又发现有很多违规的许诺,加上企业的发展也根本没有当初说得那么美好,那新官上来就肯定要“赖账”。

这里建议企业和政府谈判的时候,措置成“先征后返”,即投资者先支付土地出让金,在要求处所政府通过其他津贴方式分期返还土地出让金。这样操作就合规了,就算换了领导,你也占理。

另外,在与政府谈判的过程中,每次开会的会议纪要都要整理备案,并交政府参会人员签字;具体要落实的事情,要及时签订合同,这样,万一将来双方扯皮,我们也可以拿出有力的证据来。

重要通知:地产开发商、政府、投资公司、医疗机构、旅游开发、特色小镇、休闲农业、等企业单位






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【会议时间】:2019年6月2日—4日【为期3天,含实地项目考察】

【会议地址】:中国—成都

【联系德律风】:王经理 156 1111 2600

【参会对象】:各级政府及相关部分领导;房地产企业董事长、总经理、高管团队;旅游开发、特色小镇、休闲农业、养生养老、投资机构等企业高管;策划规划、园林景观、建筑设计、景区管理等单位中高层负责人(400人)

【主办单位】:北京壹方城智汇科技有限公司、北京壹方城生活科技有限公司、壹方城特色小镇财产联盟

【峰会特色】:实操专家讲解+案例分析+模块总结+实地考察

第一板块:

乡村振兴战略下,田园综合体与农文旅小镇发展趋势及顶层设计解读

温铁军:著名“三农”问题专家,管理学博士,现任中国人民大学学术委员会副主任,中国人民大学农业与农村发展学院教授;

宋娜:朱家林项目发起人、朱家林生态艺术社区总设计师;

柳 俊:中国旅游策划研究中心高级研究员、壹方城特色小镇财产联盟规划委员会委员、旗鉴旅业常务副总;

第二板块:

田园综合体/农文旅小镇土地获取及操盘运营实践解读

宋涛:田园度假华东区域总经理兼无锡东方文旅投资有限公司总经理;

汪卫民:蓝城农业研究院执行院长

陈延年:壹方城文化财产研究院院长 、汗马研习社立异导师 、壹方城特色小镇财产联盟战略委员会主席、万科十年千亿战略顾问;

第三板块:

欢迎晚宴+田园综合体/农文旅特色小镇立异IP资源链接会

第四板块:

田园综合体/农文旅度假小镇内容&IP构建分享

宰建伟 :乡村建设观察家、国家乡村旅游人才培训基地财产导师、甘肃省旅游智库专 家、中国乡村振兴袁家村课题组负责人;

吴   敏:club med 开发建设及项目管理副总裁;

徐   力:裸心集团度假村发展副总裁;

第五版块:

田园综合体与农康旅财产融合实战分享

楚   云:麓湖策划负责人;

邓   勇: 壹方城文化财产研究院首席康养顾问;

田海成:阿那亚品牌负责人;

吉田修:MOKUMOKU牧场开创人。

六版块:

农旅综合体与特色小镇超等立异IP路演实践及圆桌对话【立异IP路演延续招募中】

(嘉宾:邓勇、楚云、田海成、郭强等 )

贵宾席专享:

第三天标杆项目实地考察+研讨(项目负责人全程陪同讲解、小型会议研讨)

线路1、大梁酒庄——安仁古镇;

线路2、幸福公社——松鼠部落;

贵宾席增设小班辅导:

乡村振兴战略布景下,农旅综合体/休闲度假小镇土地政策及拿地专题研讨

一:星野度假目的地案例分享及农旅项目顶层设 计实战拆解

宋涛:田园度假华东区域总经理兼无锡东方文旅投资有限公司总经理;

二:乡村旅游商业街区业态与财产构建方法&野 地招商运营操盘分享--以平安驿为例

郭强:壹方城文化财产研究院招商操盘顾问负责人、袁家村河湟印象操盘顾问

三:田园综合体/休闲度假小镇立异项目路演、专家点评及问诊







商业路演赞助:156 1111 2600



如何参会
德律风报名:王经理 156 1111 2600(德律风报名优先)

短信报名:编辑“公司+姓名+职位+参会人数+席位”发送到:156 1111 2600

微信报名:快速报名,扫一扫请备注"报名峰会",否则欠亨过谢谢!(备注:本次峰会有费用,需审核(非诚勿扰!)

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