未来3年,85%的田园综合体项目都将失败
来源：搜狐精选
独家分享
特色小镇/田园综合体陷阱：1、思维陷阱：运营商的身份，开发商的头脑，一朝原形毕露，惹得政府生厌；2、政策陷阱：只见政策的风口，不见政府的“忽悠”；3、市场陷阱：没有黄金半径的消费群体，没有抓住城市中产的消费偏好；4、特色陷阱：没有深入挖掘本地文化资源，牵强附会的“特色”；5、规划陷阱：误把规划当策划，没有定位就“开模具”；6、专家陷阱：迷信所谓的大牌机构、规划院的专家；7、本钱陷阱：只见显性拿地本钱极低，没见隐性开发本钱极高；8、资产陷阱：过度重资产化，丧失自我造血机能；9、生活陷阱：只有钢筋水泥，没有诗意生活；10、人才陷阱：重视“因时”“因地”，忽视了“因人”；11、业态陷阱：宜居、宜业和宜游存在冲突而不是融合；12、财产陷阱：本地财产杂乱无法形成聚集，没有财产链规划的财产升级；13、招商陷阱：策划未定就开始“资源整合”，无政策的招商浪费人力财力；14、立异陷阱：立异过度，稀奇古怪，走进窄胡同；15、平台陷阱：没有核心内容，却幻想平台为王。
如果政府的任性投资与民企的投机巧取“交融”于一体，形成的投资项目，无异于用泥巴捏出来的畸形人，面对市场大潮，只能变成一滩稀泥。
当下很多“田园综合体”就是这样的糟粕项目，只有少数顺应市场规律、与目标消费群消费需求结构吻合的项目，才会有持久良好的收益。
01
“田园综合体”多方投机思维注定失败
其实，巨匠心里都很明白，一些处所政府的“投机”思维是：既然民间资本像猫一样喜欢吃腥，那我就先拿一点好处和许诺把你套进来；然后再立项忽悠上级政府，套取上级财务支持。
从某种水平上讲，对于处所而言，这是“两全其美”的事情，既扩大了处所投资，又有了政绩项目，还卖了人情。
但冷静想一想，处所政府固然把转移支付的财务资金和民营资本都“套”进来了，但项目做夹生后，既不具备盈利能力，也极大地浪费了土地资源。
实际上，处所政府很多债务烂账也是这样形成的。
很多有模有样的田园综合体项目，投资运营主体是民营企业，为了获得政府三五百万的扶持资金，自己搭进去几千万，结果美好的愿望酿成了现实的泡影；有的投运主体是政府旗下的文旅公司，数千万、甚至上亿投资由财务直投和处所文旅基金共同完成投资，结果项目搞得华而不实，没有接地气的市场化盈利模式，还得政府继续出钱养项目、养员工。
还有一个现象：前几年玩特色小镇的那些炒家们，这两年又换了“田园综合体”的马甲粉墨登场，动辄圈占数千亩土地，筹算变相玩地产，结果僵死路途。
最近对国内三十多个有一定规模的田园综合体项目，进行了专门梳理和专题案例分析，发现绝大多数“田园综合体”从一开始就陷入僵局。
02
“田园综合体”运营的五大死穴
无论国家财务资金还是投资人的钱，每一分钱都来之不容易，要珍惜，不要任性蛮干。
要不了多久，百分之七八十的“田园综合体”项目必死无疑，无论是国家的扶持资金还是民间的私人资本，城市渗透到大地里无影无踪。
皆因这类“田园综合体”项目有五个死穴：
一是缺乏合理的“财产植入模式”。
很多投资人很任性，单靠个人情怀玩个性，盈利模式不清晰，对于如何植入适宜的财产项目和完善财产落地条件，全然不懂，结果做成夹生饭，欲丢不忍再投无力。
二是没有财产融合条件，生搬硬套地要把一二三财产融合到一起。
很多所谓的三产融合，不过是“形而上”的貌合神离，既缺乏有效的“消费流”导入渠道，更没有客户体验价值。供给与需求严重错位。很多投资人愚昧到把自己个人的消费喜好和臆想，作为投资经营的理念，全然失落臂市场自身的规律。
三是缺乏严肃的消费链设计和基于消费心理的消费环境营造。
虽然很多投资人是基于“田园风光”打旅游牌，可是“缺乏消费链设计和消费环境营造”，而且中国多数投资人压根儿就不懂“消费链设计”是怎么回事，明显缺乏有介入国际休闲旅游类项目消费链设计经验的专家，只是靠个人喜好做单体设计的人太多，各种单体设计之间缺乏“融合度”。因此，很多项目死在伪劣的规划上。财产类另外规划结构和资源配置，必须建立在商业环境分析及区域全案商业策划及落处所案的基础上，离开商业可行性谋划的经济类规划，不单毫无意义，而且是投资陷阱。
四是缺乏合格的投资运营主体。
谋划田园综合体项目，应当清醒认识到：一方面，农村生产力水平太低，农民中能脱颖而出有投运能力的优秀农民究竟结果非常稀少；另一方面，城市财产资本、财产力量进入农村仍存在一定水平的政策障碍或者“陷阱”。因此，田园综合体项目普遍缺乏职业化的投资运营主体。如果没有合格的投资运营主体，任何投资几乎是在玩“吊水漂”游戏。
五是以投机心态骗国家津贴者大有人在。
很多有这种念头的人，压根儿就不筹算“玩真的”，有些人一旦拿到政府扶持资金，就立即找退路，人为“休克”项目，他们知道“玩真的”很难挣到钱。
一直以来，我始终认为：用行政刮风的方式搞田园综合体，自己就是给擅长“玩猫腻”的人创作发明发财机会；过去二三十年来，整个农业财产利益链上，靠玩猫腻的策略，给上上下下、里里外外多少人带来了丰厚收益。
03
“田园综合体”成功的四大前题
在此，我要特别强调的是：不是说“田园综合体”这个命题有问题，而是用传统的思维方式“把玩”政策体系、投融资机制和现行体制，做出的基本上都是败笔项目。若要真正把中央关于建设美丽乡村、打造田园综合体的方针政策落到实处，玩得风生水起，应高度重视并着力解决好以下四个问题：
一是必须有合格的投资运营主体。
这是大前提，如果没有合格的投运主体，政府不该该盲目立项和给予投资扶持。
二是要选定好项目所在地。
核心“消费流”群体达到项目所在地的自驾车时间，应当在20-60分钟以内；项目运营，首先要设法满足这个半径范围内的有效消费群体的需求。这样的位置，可以保障每周7天城市有适宜的消费者。不要动辄就想吸引国内外中高收入群体。
三是有接地气且可落地的“消费链”设计。
消费链设计的核心是适合消费者需求结构的产品结构构成的消费时间链。也就是说，如果一个项目的消费链设计为5小时，那么5小时的产品结构是否合理，非常重要，这是有一定商业策划经验的机构干的活。
四是有与资源结构和空间商业环境相吻合的“财产植入模式”。
田园综合体的核心在于“综合体”，在于三财产态的深度融合；若农产品收入占比跨越总收入的35%，要想盈利都很困难。“田园”是消费环境，“综合体”是盈利主体。好的田园综合体项目中，除农产品直销外的其他多元商业业态的收入，应占到总收入的65%-70%。如果一个投资额度跨越300万，就必须做靠谱可行的全案商业策划和合理的建设结构，核心思路是：基于消费链植入财产项目，并完善项目落地条件。
如果不具备这上面四个条件的其中一个，要做成功都很难。
04
总结
好项目用在空间商业环境分析、财产植入谋划、消费链及休闲产品设计、商业策划及规划设计的时间，比整个项目建设工期还要长。
现在巨匠有个误区：没有把“田园综合体”当作一个商业化水准较高的项目来对待，忽视商业层面的谋划和策划，而是让搞绿化环境设计的或者房屋建筑设计的机构，做一个很漂亮的工具，结果做成了一个个漂亮的“夹生饭”。
平台活动推荐
【会议时间】：2019年5月19日—21日【为期3天，含实地项目考察】
【会议地址】：中国—成都
【联系德律风】：王顾问15611112600
【参会对象】：各级政府及相关部分领导；房地产企业董事长、总经理、高管团队；旅游开发、特色小镇、休闲农业、养生养老、投资机构等企业高管；策划规划、园林景观、建筑设计、景区管理等单位中高层负责人（400人）
【主办单位】：北京壹方城智汇科技有限公司、北京壹方城生活科技有限公司、壹方城特色小镇财产联盟
【峰会特色】：实操专家讲解+案例分析+模块总结+实地考察
本次会议解决的问题：
如何抓住文旅/康养特色小镇与田园综合体的政策机遇？
如何激发“乡村内生增长动力”实现农业现代化？
如何培育，导入特色财产，破解“房地产化”倾向？
如何研判文旅/康养特色小镇，田园综合体引爆业态和财产结构？
如何推动传统农庄，农场，合作社向“田园综合体”转型？
如何拓宽文旅/康养特色小镇，田园综合体项目的投融资渠道？
......
第一板块：
“乡村振兴”&“健康中国”战略下，康养财产发展趋势及最新政策解读
乔润令：国家发改委城镇中心原副主任，现任城镇中心副理事长
党俊武：中国老龄科学研究中心副主任；
陈安华：浙江省建设科学设计研究院总规划师，壹方城特色小镇财产联盟规划委员会执行主席
第二板块：
康养财产及康养、文旅小镇开发逻辑与顶层设计解读
思图德：HZS滙张思设计咨询有限公司总裁；
柳俊：中国旅游策划研究中心高级研究员、壹方城特色小镇财产联盟规划委员会委员、现任旗鉴旅业常务副总；
史御力：幸福公社开创人，成都幸福公社房地产开发有限公司董事长；
陈延年：壹方城文化财产研究院院长 、汗马研习社立异导师 、壹方城特色小镇财产联盟战略委员会主席、万科十年千亿战略顾问；
第三板块：
欢迎晚宴+康养、文旅特色小镇立异IP资源链接会
第四板块：
康养财产及康养、文旅政策性金融及核心价值立异实践解读
袁英华 ：中国投资协会副会长、项目投融资专业委员会会长
殷宗明：赛伯乐绿科投资公司养老委总经理，中国健康养老财产联盟副秘书长；
乌恩 ：北京京都风景旅游规划设计院开创人、壹方城特色小镇财产联盟规划委员会执行主席
第五版块：
康养财产及康养、文旅小镇典型模式与精品案例解读
Rebecca Chang Vincent： SalesManager
赖明妙： 台湾双连安养中心院长
王捷：箱根温泉集团董事长
倪浩华：乐成老年事业投资有限公司
六版块：
田园综合体/休闲度假小镇超等立异IP实践及圆桌对话
（嘉宾：柳 俊 、陈安华、殷宗明、赖明秒、王捷、乌恩等）
贵宾席专享：
第三天标杆项目实地考察+研讨（项目负责人全程陪同讲解、小型会议研讨）
线路1、峨眉半山七里坪—森林康养旅游度假区；
线路2、成都国际医学城—世界知名、全国领先的“千亿医学城；
贵宾席增设小班辅导：【需提前提报审核】
一：康养、文旅项目土地政策专题研讨会
乔润令：国家发改委城镇中心原副主任，现任城镇中心副理事长；
二：康养、文旅项目资本专题研讨会
殷宗明：赛伯乐绿科投资公司养老委总经理，中国健康养老财产联盟副秘书长；
政府财产招商德律风、赞助：15611112600
如何参会
德律风报名：王顾问15611112600（德律风报名优先）
短信报名：编辑“公司+姓名+职位+参会人数+席位”发送到：15611112600
微信报名：快速报名，扫一扫请备注"报名峰会"，否则欠亨过谢谢！（备注：本次峰会有费用，需审核（非诚勿扰！）
页:
[1]